Comprar o vender una propiedad en Cancún tiene un costo fiscal que casi nadie calcula a tiempo. El resultado es siempre el mismo: la persona llega a la notaría y descubre que debe pagar mucho más de lo que pensaba, o peor, que perdió un beneficio fiscal de cientos de miles de pesos por no haberlo planeado.
Esta guía la escriben abogados y contadores públicos, no una inmobiliaria. Aquí te explicamos con claridad qué impuestos paga el comprador, cuáles paga el vendedor, cómo funciona la exención del ISR que puede ahorrarte una fortuna, y qué debes hacer desde HOY si algún día piensas vender.
Impuestos que paga el COMPRADOR
Si vas a comprar, además del precio de la propiedad debes presupuestar:
- Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI): es el impuesto principal de la compra. Lo determina cada municipio y se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compraventa y el avalúo. En los municipios turísticos de Quintana Roo, como Benito Juárez (Cancún), ronda el 3%.
- Gastos notariales: los honorarios del notario que formaliza y da fe de la operación.
- Derechos de inscripción: el costo de registrar tu escritura en el Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo del inmueble: practicado por un perito valuador.
- Certificados y constancias: libertad de gravámenes, no adeudo de predial y servicios.
- Si eres extranjero: la constitución del fideicomiso y el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Como regla práctica, los gastos de cierre suelen representar un porcentaje relevante del valor de la propiedad. Conviene calcularlos antes de comprometerte, no cuando ya firmaste.
Impuestos que paga el VENDEDOR
Aquí está el impuesto que más duele y que más se puede planear: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia de la venta.
El ISR no se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la ganancia: la diferencia entre lo que vendes y lo que en su momento te costó (actualizado), menos las deducciones que la ley permite. Sobre esa ganancia, la tasa puede llegar a ser considerable, por lo que la diferencia entre planear y no planear es enorme.
Lo que sí puedes deducir para reducir la ganancia (y por tanto el impuesto):
- El costo comprobado de adquisición (lo que pagaste, actualizado por inflación).
- Las mejoras, ampliaciones y construcciones, siempre que tengas facturas.
- Los gastos notariales, el ISABI y el avalúo que pagaste al comprar.
- Las comisiones inmobiliarias de la venta, con su factura correspondiente.
Cada uno de estos requiere comprobantes. Por eso el consejo más valioso de este artículo es tan simple como poderoso: guarda TODAS las facturas de tu propiedad, desde la escritura hasta la última remodelación. Sin factura, no hay deducción y esa remodelación de la cocina que no facturaste puede costarte miles de pesos de impuesto el día que vendas.
La exención del ISR: el beneficio que casi nadie aprovecha bien
La ley permite a las personas físicas vender su casa habitación sin pagar ISR sobre la ganancia, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Es, con diferencia, el mayor ahorro fiscal disponible en una operación inmobiliaria. Para acceder a él, en términos generales debes:
- Ser persona física.
- Que el inmueble haya sido tu casa habitación (tu vivienda, no un terreno ni un local).
- Comprobarlo con documentos oficiales a tu nombre y con ese domicilio (identificación, estados de cuenta, recibos de servicios).
- No haber aplicado esta exención en los tres años anteriores.
- Que el valor de la operación no exceda el equivalente a 700,000 UDIs (una cifra que se actualiza con la inflación; hoy ronda los cinco millones y medio de pesos).
- Formalizar la venta ante notario, quien verifica los requisitos ante el SAT.
Dos advertencias que muy pocos mencionan. Primera: si vendes por encima del límite, no pierdes todo el beneficio el ISR se calcula solo sobre el excedente. Segunda, y crítica: aunque tu venta quede exenta, debes reportarla en tu declaración anual. Omitirlo puede costarte la exención y terminar pagando el impuesto que habías evitado.
Si eres extranjero: lo que debes saber antes de vender
Los propietarios extranjeros tienen consideraciones fiscales propias que suelen descubrir demasiado tarde, ya en la mesa de cierre. La venta de un inmueble en México por parte de un residente en el extranjero está sujeta a retención de impuestos al momento de escriturar, y el acceso a los beneficios fiscales depende de tu situación de residencia fiscal y de la documentación que puedas acreditar.
Además, si rentas tu propiedad (incluyendo plataformas como Airbnb), generas ingresos gravados en México y tienes obligaciones fiscales que cumplir. Planear tu estructura desde la compra y mantener tu situación fiscal en regla puede representar una diferencia muy significativa el día que decidas vender. Este es exactamente el tipo de análisis que hacemos por ser, a la vez, abogados y contadores.
¿Se puede recuperar el ISABI que ya pagaste?
En ciertos casos, sí. Cuando el impuesto sobre adquisición se determinó de forma desproporcionada, es posible impugnarlo por la vía legal y buscar la devolución de lo pagado en exceso. No procede en todos los casos: depende del cálculo del municipio, del monto y de los plazos, por lo que cada situación debe analizarse individualmente. En Cano & Asociados somos expertos en este tipo de defensa fiscal y podemos evaluar si tu caso es viable para recuperar tu dinero.
Cinco decisiones que te ahorran dinero (planea desde hoy)
- Guarda todas tus facturas: escritura, ISABI, notario, avalúo, remodelaciones y comisiones. Sin factura, no hay deducción.
- Mantén comprobantes de domicilio a tu nombre en esa propiedad: son la prueba de que fue tu casa habitación.
- Revisa cuándo usaste la exención por última vez: si fue hace menos de tres años, quizá convenga esperar para vender.
- Si vas a vender dos propiedades, decide estratégicamente en cuál aplicas la exención (conviene usarla en la de mayor ganancia).
- Consulta antes de listar la propiedad, no después de encontrar comprador. Cuando ya hay una oferta sobre la mesa, muchas decisiones fiscales ya no se pueden tomar.
El notario calcula, pero no planea por ti
El notario es quien retiene y entera el ISR, y verifica la exención ante el SAT. Hace su trabajo con precisión, pero su función no es diseñar tu estrategia fiscal ni buscar el escenario que menos impuesto genere. Para eso está un contador y si además es abogado, mejor: la operación se blinda en lo legal y se optimiza en lo fiscal al mismo tiempo. Esa combinación es justo lo que ofrecemos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
El ISABI lo determina el municipio y se calcula sobre el valor más alto entre el precio de venta y el avalúo. En los municipios turísticos de Quintana Roo, como Benito Juárez, ronda el 3%, aunque conviene confirmar la tasa vigente para tu operación específica.
Sí, si calificas para la exención por casa habitación: ser persona física, comprobar que ahí vivías, no haber usado la exención en los últimos tres años y que el valor no exceda el equivalente a 700,000 UDIs. El notario verifica los requisitos, pero conviene prepararlos con anticipación.
No pierdes el beneficio por completo: el ISR se calcula únicamente sobre el excedente, no sobre toda la ganancia. Aun así, contar con tus facturas y deducciones reduce todavía más el impuesto.
Una vez cada tres años. Por eso, si planeas vender más de una propiedad, conviene decidir estratégicamente en cuál la aplicas.
La venta por un residente en el extranjero está sujeta a retención al escriturar, y el acceso a beneficios fiscales depende de tu residencia fiscal y de la documentación que acredites. Es un tema que conviene planear con anticipación, no descubrir en el cierre.
Sí. Debes reportarla en tu declaración anual. Si la omites, puedes perder el derecho a la exención y terminar pagando el ISR que habías evitado. Es uno de los errores más caros y más comunes.
Planea tus impuestos antes de comprar o vender
En una operación inmobiliaria, la diferencia entre pagar de más y pagar lo justo se decide antes de firmar, no después. En Cano & Asociados somos abogados y contadores: calculamos tu carga fiscal real, te ayudamos a aprovechar los beneficios que la ley te otorga, blindamos la operación jurídicamente y, si ya pagaste de más, evaluamos si es posible recuperarlo. Agenda una consulta y toma tu decisión con toda la información.
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